В этой статье я поделюсь собственным опытом покупки недвижимости в Италии. С момента нашей покупки прошло уже некоторое время, это был 2010-2011 год, но особых изменений в вопросе регистрации не было, за исключением суммы налога.
Итак, начнем. Конечно, я не буду рассказывать вам все до мелочей, но обязательно затрону самые важные моменты. Будем считать, что вы уже нашли дом или квартиру своей мечты. Осталось самое главное, юридически правильно оформить имущество в собственность. Для иностранных покупателей в Италии нет ограничений. Сделка может быть осуществлена как для юридического, так и для физического лица.
Получение индивидуального налогового номера.
ИНН (Налоговый кодекс). С этого и стоит начать, ведь без этого числа вы ничего не сможете сделать. Налоговый учет осуществляется налоговой инспекцией (Agenzia delle Entrate), которая имеет филиалы во всех городах Италии. Для получения ИНН достаточно иметь при себе заграничный паспорт.
Открываем расчетный счет в банке Италии.
Вы можете открыть его в любом итальянском банке. Откройте счет как нерезидент. Проблем с этим быть не должно. Хотя у нас, если честно, они были. Но это были больше технические сложности, связанные с заполнением бумаг и, скорее всего, из-за низкого уровня профессиональной подготовки банковских служащих. Город, где был открыт счет, относительно небольшой, иностранцев нет, поэтому практики в этом вопросе нет. Но по нашему опыту мой друг открыл счет достаточно легко и очень быстро.
Делаем предложение о покупке (Proposta d’acquisto либо Riserva-offerta).
Этот этап мы пропустили, в нем не было необходимости. В общем, я знаю, что это практикуется. В этом случае покупатель делает письменное предложение продавцу о покупке и сопровождает его уплатой сбора в размере одного процента от стоимости имущества или фиксированной суммы, например одной тысячи евро. Плата подтверждает серьезность ваших намерений как потенциального покупателя. Продавец либо принимает предложение, либо отклоняет его и возвращает вам задаток.
Подписание предварительного договора купли-продажи.
Пропустив «Предложение о покупке», мы сразу приступили к подписанию предварительного договора (Contratto preliminare di compravendita). В этом документе указываются данные собственников недвижимости, основание права собственности, кадастровый номер, наличие обременений, цена, условия внесения платежей и другие важные факты в зависимости от ваших пожеланий. Перейду к нашему конкретному делу. Что нас смутило на этом этапе? Прежде всего, имущество было обременено в виде банковского залога. Другими словами, наш продавец некоторое время назад купил другой дом, взяв кредит в банке с ипотекой на «наш» дом. Этот дом служил банковской гарантией того, что он сможет погасить долг перед банком. Продавец заверил нас, что это не помешает нашей сделке и проблем не возникнет. Конечно, мы не из тех, кто верит на слово, поэтому пришлось немного побегать, чтобы выяснить вопросы и моменты при продаже имущества, на которое наложен такой залог. Выяснил и понял, что этот случай далеко не единичный и в нем нет ничего необычного. Аранжировку готовили давно. Просто в нашей ситуации, когда мы подписываем окончательный основной договор купли-продажи, всегда присутствует сотрудник банка. При переводе денег он взыскивает свой долг в присутствии всех сторон и нотариуса, действие кредитного (ипотечного) банковского договора прекращается. Продавец подтверждает, что имущество больше не обременено. Договор составлен в 2-х экземплярах и на двух языках, русский — итальянский. Обычно, но не обязательно, при подписании договора покупатель должен внести залог (капара) в размере 10% от стоимости недвижимости. Если после этого он откажется от сделки, эта сумма ему не будет возвращена. Если продавец по каким-то причинам передумает продавать, он должен вернуть покупателю задаток и такую же сумму в виде компенсации, т.е возвращается двойной задаток. Мы не вносили задаток при подписании договора, но написали в договоре, что первый платеж в размере 10% от стоимости жилья должен состояться через две недели после подписания. Поэтому вы можете прописать в договоре то, что считаете приемлемым в вашем конкретном случае.
Подписание окончательного договора купли — продажи (Contratto notarile di compravendita).
Окончательный договор подписывается у нотариуса, обычно через 1-3 месяца после подписания предварительного договора, но реально мы это сделали только через 6 месяцев. На момент подписания мы оплатили оставшуюся сумму стоимости дома плюс необходимые дополнительные налоги и сборы. В нашем случае мы заплатили 1399,00 евро в виде нотариального сбора, в который входили налог на земельный кадастр (imposta catastale) в размере 168 евро (насколько я знаю, с 2014 года он был снижен до 50 евро), налог на ипотеку (imposta ipotecaria) также 168 евро (уменьшено в 14-м году до 50 евро), регистрационный сбор в размере 3% от кадастровой стоимости, что значительно меньше рыночной стоимости (кадастровая стоимость нашей недвижимости составляла всего 27 767,00 евро), государственная пошлина (имоста ди болло) — 230 евро. Налог на внесение в госреестр (Trascrizione e voltura) — 90 евро, насколько я помню, мы платили отдельно, дополнительно.
В нашем случае продавец оплатил услуги нотариуса, это было предусмотрено нами в предварительном договоре, а не нами, и поэтому сумму я уже не мог вспомнить. Хочу заметить, что эта процедура очень длительная, у нас она заняла несколько часов, к нотариусу мы приехали в четыре дня, а ушли после 11 вечера. Опять же, пресловутые технические проблемы невозможности вписать двуязычный договор в конкретный формат. В сделке участвовали: нотариус со своим помощником, а со стороны продавца — два собственника, представитель банка, свидетель, понимающий два языка, русский и итальянский. Со стороны покупателя — два будущих собственника, это я и мой муж (т.к дом покупался для двоих) и наша переводчица Елена, большое ей спасибо, она нам очень помогла, вникла в дело всей душой.
В Италии передача права собственности происходит уже в момент подписания окончательного договора купли-продажи. И не забывайте, что теперь вам обязательно придется перезаключать на свое имя все договоры: на электричество, газ, воду и мусор.
Регистрация договора – это заключительный этап.
После подписания договора нотариус отправляет договор на государственную регистрацию в отдел земельного кадастра. Обычно регистрация занимает около месяца. После этого вы получите выписку из реестра собственности, где ваше имя будет указано как владелец.
ВАЖНЫЙ!
Стоит отметить, что недвижимость мы покупали на условиях льготного налогообложения, которое предполагало, что это наше основное место жительства, т.е. «первый дом». При подписании договора мы заявили (см договор, ст. 8), что обязуемся получить жилье, т.е регистрацию в этой собственности в течение 18 месяцев с момента подписания договора. Забегая вперед, скажу, что этого срока вполне достаточно, чтобы успеть получить, например, рабочую визу и переехать. Но если вы сомневаетесь в своих планах переезда, то конечно не стоит рисковать, так как в противном случае вы будете вынуждены заплатить не только разницу налога на покупку, но и штраф, если не ошибаюсь, это около 30% от суммы налога.
Мы предлагаем услуги по подбору недвижимости и оформлении ее в собственность. Свои вопросы Вы можете задать через форму обратной связи.