Приобрести право собственности на недвижимое имущество, например квартиру или заброшенный дом, можно даже без согласия собственника, благодаря «ограничению права собственности», или традиционным способом путем составления договора купли-продажи. Для этого необходимо сначала ввести координаты владельца.
Как узнать кому принадлежит дом.
Если вы нашли заброшенный дом и хотите стать его владельцем, первое, что вам нужно сделать, это проверить, на кого он зарегистрирован, т.е кому принадлежит дом. Это может сделать любой желающий, поскольку эта информация не является конфиденциальной. Вы можете обратиться в налоговую территориального управления (Agenzia delle Entrate, trovare lo sportello dell’Ufficio del Territorio) и попросить у них выписку из кадастра (Visura ipocatastale per immobile). Из него можно узнать не только имя владельца недвижимости, но и информацию о том, находится ли здание под арестом, подлежит ли оно ипотеке и другим возможным обременениям. Вы также можете узнать необходимую информацию, обратившись в Земельный кадастр (ufficio del Catasto) и сообщив им полный адрес дома. В любом случае в этих организациях можно получить более точную информацию о том, как искать собственника недвижимости.
Часто бывает так, что дом был заброшен из-за смерти хозяина, а по наследству имущество перешло к наследникам, которые еще не дали согласия на раздел наследства. В этом случае все значительно усложняется, ведь если наследников несколько, уследить за всеми бывает очень сложно (нередко некоторые из них эмигрировали за границу или проживают в других муниципалитетах). При этом стоит учитывать, что дом все равно будет зарегистрирован на умершего, даже если имущество перешло к законным наследникам. Поэтому первый шаг, который необходимо предпринять в таких случаях, — обратиться в муниципалитет в ЗАГС (Comune, all’ufficio dell’anagrafe) и проверить, есть ли заявление о наследовании, позволяющее узнать имена и адреса наследники дома.
Переговоры о покупке дома.
Как только вы определили имя владельца заброшенного дома, вы должны пройти обычный путь, как если бы вы хотели купить недвижимость:
- Заинтересованное лицо делает письменное предложение продавцу о покупке, указав цену, за которую он планирует купить дом.
- Собственник решает: если он согласен продать дом, он делает встречное предложение покупателю, или, если он не хочет продавать дом, он отклоняет предложение.
- Если Стороны нашли компромисс, т.е одна готова продать, а другая готова купить, то в течение определенного срока они договариваются о заключении договора в присутствии нотариуса.
- Когда стороны договариваются, стороны встречаются у нотариуса, чтобы подписать так называемый акт, то есть окончательный договор купли-продажи дома.
- Нотариус регистрирует право собственности Покупателя на заброшенный дом в государственных реестрах. С этого момента покупатель становится новым собственником недвижимости и может начинать работы по реконструкции своего дома.
Право собственности на дом после «устаревания»
Бывают ситуации, когда очень сложно найти хозяина дома, например, он эмигрировал за границу или живет где-то очень далеко в другом городе. В этом случае выгодно использовать механизм «незаконного строительства» (il meccanismo dell’usucapione). Закон предусматривает, что тот, кто использует имущество, как если бы он был его собственником, делает это открыто, добросовестно и непрерывно в течение 20 лет, автоматически становится собственником.
Спустя 20 лет владелец дома должен обратиться в суд для возбуждения механизма незаконного строительства. В ходе предварительного следствия суд рассматривает все основания устаревания права собственности, собирает показания свидетелей, исследует представленные документы, удостоверяющие право собственности, и по результатам проверки выносит постановление о переходе дома в собственность его собственника. Право собственности должно быть зарегистрировано в реестре собственности. С этого момента вы становитесь полноправным хозяином заброшенного кем-то дома.